商業用不動産ローンの借り換え方法

商業用不動産ローンの借り換えは、他のローンの借り換えと同じ原則の多くに従います。信用力があり、ローンを支払うために収入を示すことができます。ただし、以前は住宅ローンの手続きが順調に進んだからといって、特にビジネスの財務状況が変わった場合に、簡単に承認できるとは限りません。商業用不動産ローンの借り換えには、ローンをデフォルトから保護するために、さらに多くのレベルの文書と個人保証が必要になる場合があります。

財務書類を準備する

少なくとも、ビジネスの財務状況を提示する必要があります。これは、少なくとも2年間の事業の確定申告、銀行記録を含むキャッシュフロー記録、損益計算書、および財務諸表を意味します。最低でも12か月の財務情報を提供する予定です。貸し手はまた、成長の方向性を議論し、会社をリードする能力を実証する経営経歴を提供する詳細な事業計画とエグゼクティブサマリーを必要とするかもしれません。

銀行は、企業の財務情報を要求することに加えて、利益がわずかである場合、ローンの個人保証も必要とする場合があります。個人保証とは、1人以上の主要な所有者が個人資産をローンの担保として使用する場合です。

貸付費用を理解する

商業貸付は消費者貸付よりも高額です。そのため、鑑定でさえ2,000ドルから5,000ドルの費用がかかり、より大きな物件の場合はさらに高くなる可能性があります。鑑定が不動産に十分な資本を示さない場合、銀行は貸し出しません。

また、ローンに関連する検査、オリジネーション料金、およびクロージングコストがあります。さらに、借り換えの準備と処理に費やす人的資源は時間であるため、ビジネスから離れて費やされるお金です。

借り換えが費用効果が高いことを確認する

借り換えが費用効果が高いかどうかを判断します。ほとんどの商業的オリジネーション料金はローンの約1パーセントです。ローンが$ 1,000,000の場合、オリジネーション料金は$ 10,000になります。これと他のコストを損益分岐点に織り込みます。これらのコストを相殺するには、新しい住宅ローンの節約に2〜3年かかる可能性があります。事業主として、これが価値があるかどうかを判断します。

住宅ローンを申請する

宿題をすべて終えたら、住宅ローンを申請します。最高のレートを探すことを躊躇しないでください、銀行にあなたの既存のローンと競争させて、オリジネーション料金のようなどんな料金でも交渉させてください。貸し手はあなたの財務パッケージを確認し、必要に応じて追加情報を要求し、ビジネスと個人保証人の信用調査を行います。引受人は、信用、債務、収入の履歴を確認します。

個人ローンの場合と同様に、引受人は、前向きな信用履歴、タイムリーで完全な請求書の支払い、およびローンの支払いをカバーするのに十分な貯蓄、資産、およびキャッシュフローを確認する必要があります。

引受人はいくつかの比率を検討します。

  • 資産の価値と要求されたローンを参照する、負債対ローンの比率。この数値は75〜80%を超えてはなりません。つまり、プロパティには少なくとも20%の資本があります。
  • 消費者ローンで使用される負債対収益比率と同様の負債比率。この比率は、収入と比較した全体的な毎月の債務返済額を確認します。貸し手がこの数をどのように見るかは、業界によって異なります。
  • 年間純営業利益を年間債務返済額で割った元利返済カバー率。この数は125パーセントを超えてはなりません。